L'état des lieux (EDL) est la pierre angulaire de la sécurité juridique d'une location. À l'entrée, il fixe la référence. À la sortie, il sert à arbitrer les retenues sur le dépôt de garantie. Un EDL incomplet ou contestable, et c'est la porte ouverte au litige — et à la perte du dépôt.
En 2026, trois méthodes coexistent. Voici comment choisir.
Méthode 1 — L'EDL classique papier
Le format historique : un formulaire papier rempli à la main, signé par les deux parties. Avantage : gratuit, simple. Inconvénients :
- Photos rarement annexées (ou alors imprimées en noir & blanc, illisibles)
- Descriptions souvent imprécises (« en bon état », « usé »)
- Risque de perte ou d'altération du document
- Force probante limitée en cas de litige judiciaire
À éviter sauf pour des locations très courtes ou des biens à très faible valeur.
Méthode 2 — L'EDL digital (ImmoPad / domuSign)
C'est notre standard chez STONES. Réalisé via la plateforme ImmoPad, qui intègre :
- Multi-prises de vues photographiques par pièce, horodatées
- Inventaire mobilier IA pour les locations meublées
- Signature électronique conforme eIDAS au format PDF certifié
- Archivage légal 10 ans avec horodatage qualifié
- Diffusion automatique aux parties dans la foulée
Coût : intégré dans nos honoraires de gestion. Délai : 1 h sur place pour un T3, 45 min pour un T2.
La force probante de cet EDL digital est très solide : les tribunaux acceptent largement les EDL signés via eIDAS, et la photo horodatée est difficile à contester.
Méthode 3 — Le constat d'huissier
Réalisé par un commissaire de justice (nouveau nom des huissiers). Force probante quasi-irréfragable : un constat d'huissier ne peut être remis en cause que par une procédure spéciale d'inscription en faux.
Avantages :
- Acte authentique opposable à tous
- Description exhaustive et neutre
- Photos certifiées, mesures précises
- Recevabilité sans débat devant tout tribunal
Inconvénient : coût. Comptez 250 à 500 € pour un EDL d'entrée standard, plus selon la surface et le nombre de pièces. Le coût est en principe partagé moitié-moitié entre bailleur et locataire.
Tableau comparatif
| Critère | Papier | Digital | Huissier |
|---|---|---|---|
| Coût | 0 € | Inclus gestion | 250-500 € |
| Photos horodatées | ❌ | ✓ | ✓ |
| Signature certifiée | Manuelle | eIDAS | Acte authentique |
| Force probante | ⚠ Faible | Solide | Irréfragable |
| Recommandé pour | Évité | Standard | Bien d'exception |
Notre recommandation par profil de bien
EDL digital pour 95 % des cas
C'est le bon équilibre rapport coût / sécurité pour la majorité des locations. La force probante est largement suffisante en cas de litige, et le coût est intégré dans la gestion.
Constat d'huissier pour les biens d'exception
À envisager pour :
- Loyers supérieurs à 3 000 €/mois
- Biens avec prestations rares (terrasse, jardin classé, éléments d'époque)
- Locations meublées haut de gamme avec mobilier de valeur
- Locataires à risque identifié (antécédents douteux, attitude conflictuelle dès la visite)
Le surcoût de 300 € pour un bail de 3 ans représente moins de 1 % du loyer annuel. C'est très peu pour une sécurité juridique maximale.
Le piège : ne pas refaire l'EDL à la sortie
L'EDL d'entrée n'a de valeur que comparé à l'EDL de sortie. Si vous skippez ce dernier (par confiance, par négligence, par accord à l'amiable), vous renoncez à toute possibilité de retenue sur dépôt de garantie. Faites systématiquement les deux dans la même méthode.
Comment ça marche chez STONES
Tous nos EDL sont réalisés en digital via ImmoPad. Pour les biens d'exception, nous proposons en alternative un constat d'huissier via notre partenaire Stones Huissier. Notre processus de mise en location intègre l'EDL d'entrée dans la prestation standard.
Pour démarrer, demandez un audit gratuit. Avec notre offre actuelle, un trimestre de gestion est offert pour tout bien rentré en gestion avant septembre 2026.
